18 สมาคมอสังหาฯ เชียร์!กฎหหมาย 2ฉบับ เอื้อต่างชาติ  

   18 สมาคมอสังหาฯ เชียร์!กฎหหมาย 2ฉบับ เอื้อต่างชาติ

   ชี้!กระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ดิน การลงทุนในประเทศไทยระยะยาว

   นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะตัวแทน18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง เปิดเผยว่า ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 9 เมษายน  2567 เรื่องการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาเรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30  ปีเป็น  99  ปี

   และจากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมา สมาคมต่างๆที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

   สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมหินอ่อนและหินแกรนิตไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค รวม 18 สมาคม มีความเห็นว่า

1. จากความต้องการในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ที่ต้องการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้ความต้องการ ความมั่นคงในที่อยู่อาศัย ชาวต่างชาติ ก็ตามมาด้วย การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิ ถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัยหรือ การเช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ของชาวต่างชาติได้ สำหรับข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมก็สามารถวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามข้อกำหนดของผังเมือง กำหนดเขตพื้นที่ หรือจำนวนเนื้อที่ สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้ ฯลฯ

   สำหรับประโยชน์ของคนไทยที่จะได้รับโดยตรงจากการขยายระยะเวลาเช่า คือการที่มีที่ดินจำนวนมากทั้งในเขตใจกลางเมืองและนอกเมือง ในทุกจังหวัดทั่วประเทศ เป็นที่ดินของรัฐหรือหน่วยงานของรัฐ และที่ดินของภาคเอกชนที่ไม่มีความประสงค์จะจำหน่ายที่ดินออกมา

   สิทธิการเช่าระยะยาวจะเป็นหลักประกัน ที่จะทำให้คนไทยเองสามารถลงทุนระยะยาว ทั้งด้านการอยู่อาศัย การลงทุนด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรมและ ประกอบธุรกิจ อื่นๆ รวมถึงการใช้สัญญาเช่าเป็นหลักประกัน ในการขอสินเชื่อ จากสถาบันการเงินและเป็นมรดกตกทอดได้เช่นเดียวกัน

2. การขยาย สิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทย ได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาในเรื่องการซื้อหรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด ก็อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในเรื่อง

          2.1 สละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติ ในจำนวนที่เกินกว่า 49%

          2.2 การจำกัดจำนวนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือ กรรมสิทธิ์ เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้ เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม

          2.3 จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีที่สูงกว่าคนไทยในอัตราที่กำหนด โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสีย เข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว

          2.4 ระเบียบอื่นๆที่จะไม่กระทบถึงสิทธิ และการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น

             1. ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น

             2. จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างขาติต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด                   

             3. รักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิ์ออกเสียงของชาวต่างขาติรวมกันต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในลงคะแนนประชุม เช่นเดียวกับการรักษาสิทธิ์และเสียงผู้ถือกรรมสิทธิ์รายย่อยที่มีอยู่เดิม

             4. ฯลฯ

          2.5 พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือกรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา

   ทั้งนี้ได้เคยมีการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2542 ที่ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึง 100% มีกำหนดเวลา 5 ปี เพื่อแก้ไขวิกฤติการณ์เศรษฐกิจในช่วงเวลาดังกล่าว

   พร้อมทั้งมีกฎหมายลำดับรองที่มีการควบคุมป้องกันไม่ให้กระทบสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด และในช่วง 5 ปีที่ให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 100% ในอาคารชุดก็มิได้มีผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อ หรืออยู่อาศัยในอาคารชุดของคนไทยแต่อย่างใด

   ทั้งนี้ 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มีความเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุน และจะเป็นการวางโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างการอยู่อาศัยของประเทศ 

   ให้สอดคล้องกับ บริบทของเศรษฐกิจและสังคมโลก ที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และจะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ในระยะยาวต่อไปด้วย